معرفی صندوق املاک و مستغلات + نحوه خرید و فروش
- معرفی صندوق املاک و مستغلات
- نحوه عملکرد صندوق املاک و مستغلات
- ترکیب دارایی صندوق املاک و مستغلات
- پذیره نویسی صندوق املاک و مستغلات
- مزایای سرمایه گذاری در صندوق املاک و مستغلات
- انواع صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات
- بازدهی صندوق املاک و مستغلات
- نحوه ارزش گذاری املاک در صندوق املاک و مستغلات
- نحوه خرید صندوق املاک و مستغلات
- تفاوت صندوق املاک و مستغلات و صندوق زمین و ساختمان
با توجه به افزایش نرخ تورم، دغدغه همه ما انتخاب روش سرمایه گذاری است که بتواند ارزش دارایی ما را حفظ کند؛ روش های سرمایه گذاری متنوعی وجود دارند که شما میتوانید با توجه به سطح ریسک و بازده مورد انتظارتان در آنها سرمایهگذاری کنید. سرمایه گذاری در ملک یکی از روشهای سرمایه گذاری است که با ریسک پایین، بازدهی مناسبی را برای شما به ارمغان می آورد و میتواند از سرمایه شما در برابر تورم محافظت کند اما قیمت بالای مسکن یکی از بزرگترین معایب این روش محسوب میشود و امکان سرمایهگذاری در این بازار را برای برخی از اقشار جامعه دشوار کرده است؛ در این شرایط سرمایه گذاری در املاک از طریق بورس و صندوق املاک و مستغلات بهترین گزینه برای سرمایه گذاری بهشمار میروند. شما با سرمایه گذاری در این صندوقها میتوانید با هر مبلغی در این بازار سرمایه گذاری و بازدهی بالایی کسب کنید. در ادامه به معرفی صندوق املاک و مستغلات و نحوه سرمایه گذاری در آن خواهیم پرداخت.
صندوق املاک و مستغلات چیست؟
صندوقهای املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trust) که به اختصار REIT نامیده میشوند، نوع جدیدی از صندوقهای سرمایهگذاری هستند که با هدف کسب بازدهی متناسب با رشد قیمت بازار مسکن ایجاد شدهاند. درصد بالایی از داراییهای این صندوقها به خرید و فروش املاک و مستغلات درآمدزا اختصاص داده میشوند؛ در واقع، این صندوقها با خرید املاک و اجاره آنها سود کسب میکنند و با توجه به قوانین، حداقل 90 درصد از درآمد حاصلشده از سرمایهگذاری، پس از کسر هزینههای صندوق بین سرمایهگذاران تقسیم و در بازههای ماهانه، فصلی یا سالانه به آنها پرداخت میشود.
همچنین، صندوق املاک و مستغلات میتوانند بهعنوان فعالیت جانبی اقدام به دریافت تسهیلات و سرمایهگذاری در اوراق بهادار رهنی و اوراق بهادار شرکتهای ساختمانی پذیرفتهشده در بورس کنند. این امکان برای صندوقهای املاک و مستغلات فراهم است که بخشی از داراییهای خود را در سپردههای بانکی و گواهیهای سپرده بانکها اختصاص دهند و از این راه ریسک سرمایه گذاری را تعدیل کنند.
صندوقهای املاک و مستغلات از نوع صندوق سرمایهگذاری محدود هستند که صدور و ابطال واحدهای آنها با توجه به صلاحدید مدیر صندوق و شرایط خاصی که در امیدنامه و اساسنامه صندوقها بیانشده، انجام میشوند.
با توجه به مطالب گفته شده، شما میتوانید با سرمایهگذاری در این صندوقها با هر میزان سرمایه، بدون هیچ دخالتی در فرآیند معامله املاک از سود بازار مسکن بهرهمند شوید.
برای مطالعه بیشتر در خصوص صندوق های سرمایه گذاری کلیک کنید: صندوق سرمایه گذاری چیست و انواع آن کدامند؟
ویژگی املاک خریداری شده توسط صندوق املاک و مستغلات
مدیران صندوقهای املاک و مستغلات نمیتوانند هر نوع ملکی را بخرند؛ املاکی که قصد خرید آنها را دارند باید ویژگیهای مشخصی داشته باشند که عبارت هستند از:
- ملک باید در ایران باشد.
- ملک باید دارای سند رسمی باشد.
- ملک باید دارای گواهی پایان کار معتبر باشد.
- ملک باید کاربری مشخصی (تجاری، اداری، مسکونی و…) داشته باشد.
- ملک باید قابل انتقال به دیگران باشد.
- ملک نباید در رهن یا وثیقه باشد.
- ملک نباید دارای منع قانونی، قراردادی یا قضایی بر مالکیت باشد.
- ملک نباید دارای زمینهای بدون بنا یا دارای بناهای نامتناسب با مساحت زمین باشد.
نحوه عملکرد صندوق املاک و مستغلات
صندوقهای املاک و مستغلات با دریافت مجوز فعالیت از سازمان بورس و اوراق بهادار میتوانند سرمایه افراد مختلف را جمعآوری کنند و داراییهای تجمیعشده را به سرمایهگذاری در املاک اختصاص دهند و از آن برای پوشش ریسک افزایش قیمت مسکن استفاده کنند.
سود صندوق های املاک و مستغلات از دو طریق افزایش قیمت مسکن و اجاره برخی واحدها بهدست میآید؛ در واقع، خرید و فروش املاک و مستغلات با هدف بهرهمندی از عواید تورمی و درآمد اجاره جزو فعالیتهای اصلی این صندوقها محسوب میشود. به این معنی که مدیر صندوق املاک را خریداری و آنها را اجاره میدهد و منافع حاصل از اجاره را بین دارندگان واحد تقسیم میکند و از این طریق در بازار مسکن سود کسب میکند.
دریافت تسهیلات، سرمایهگذاری در اوراق بهادار مرتبط مانند اوراق رهنی و اجاره و اوراق بهادار شرکتهای ساختمانی پذیرفتهشده در بورس از فعالیتهای فرعی این صندوقها محسوب میشوند؛ بنابراین، در طی دوره فعالیت سود صندوق املاک و مستغلات تقریباً مشابه با سود بازار مسکن خواهد بود.
ترکیب دارایی صندوق املاک و مستغلات
ترکیب دارایی صندوق های املاک و مستغلات به این صورت است که حداقل 75 درصد از داراییهای صندوق باید در داراییهای موضوع فعالیت اصلی صندوق سرمایهگذاری شود. همچنین، صندوق میتواند حداکثر 20 درصد از داراییهای خود را به سرمایهگذاری در اوراق بهادار تأمین مالی مرتبط با داراییهای مذکور (مانند اوراق مشارکت، استصناع، رهنی و اجاره در پروژههای ساختمانی) و سهام شرکتهای ساختمانی اختصاص دهد.
پذیره نویسی صندوق املاک و مستغلات
پذیره نویسی صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات به دو روش انجام میشود که عبارت هستند از:
پذیره نویسی پس از انتقال املاک و مستغلات به صندوق
در این روش از پذیره نویسی، صندوق ابتدا باید دارایی مورد نظر را خریداری کند و پس از آن پذیرهنویسی انجام میشود.
پذیره نویسی نقدی
در این روش، ابتدا پذیرهنویسی نقدی انجام میشود و پس از آن صندوق متناسب با مبلغ پذیرهنویسی و با توجه به اساسنامه و امیدنامه باید ملک را خریداری کند.
مزایای سرمایه گذاری در صندوق املاک و مستغلات
همواره سرمایه گذاری در بازار مسکن یک سرمایهگذاری کم ریسک و سودآور بوده و افراد زیادی علاقهمند به فعالیت در این بازار هستند اما ورود به بازار مسکن نیازمند برخی شرایط است که ممکن است تمام افراد علاقهمند این شرایط را نداشته باشند؛ برای مثال سرمایه گذاری در بازار مسکن همیشه هزینههایی مبادلاتی (حقوق کمیسیون معاملات و مبالغ مربوط به ثبت اسناد) بالایی دارد یا حداقل سرمایه مورد نیاز برای فعالیت در این بازار نسبتا بالا است و ممکن است برخی از افراد برای آغاز سرمایهگذاری دسترسی به این میزان مبلغ را نداشته باشند.
صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات با تجمیع سرمایه سرمایهگذاران مختلف این امکان را فراهم کرده است که افراد با سرمایههای کم نیز بتوانند در این بازار حضور پیدا کنند و از عواید موجود در آن بهرهمند شوند.
صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات بهدنبال مولد کردن داراییهای خود هستند؛ بنابراین، این صندوقها علاوه بر حفظ ارزش دارایی در برابر تورم با اجاره املاک خریداریشده خود، درآمد و سودی مضاف بر تورم برای سرمایهگذاران خود ایجاد میکنند.
از دیگر مزایای سرمایهگذاری در صندوق های املاک و مستغلات میتوان به معافیت مالیات شرکتی در صورت رعایت الزامات قانونی، نقدشوندگی بالاتر نسبت به خرید املاک، متنوعسازی پرتفوی، بازدهی بالا و ریسک پایین و شفافیت معاملات اشاره نمود.
انواع صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات
صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات به سه نوع کلی تقسیم میشوند که تفاوت آنها در عملکردشان است:
صندوق سهامی یا مالکیت مستغلات (Equity REIT)
هدف این نوع صندوق خرید و اداره املاک و مستغلات درآمدزا است. این صندوقها انواع فعالیتهای لیزینگ، تعمیر و نگهداری و ساخت و ساز املاک و مستغلات را انجام میدهند؛ بنابراین فعالیت اصلی صندوق سهامی یا مالکیت مستغلات، مولدسازی داراییهای خود از طریق اجاره آنها و ایجاد سودی مازاد بر تغییرات قیمتی است.
صندوق املاک و مستغلات رهنی (Mortgage REIT)
سرمایهگذاری در صندوق املاک و مستغلات رهنی بر پایه اعطای تسهیلات به صاحبان مستغلات و شرکتهای عملیاتی در حوزه مستغلات انجام میشود. از سرمایهگذاریهای غیرمستقیم این صندوقها میتوان به خرید وامهای رهنی و اوراق بهادار با پشتوانه رهن اشاره کرد.
صندوق املاک و مستغلات ترکیبی (Hybrid REIT)
صندوق املاک و مستغلات ترکیبی به صندوقهای هیبریدی معروف هستند که بر ترکیب داراییهای واقعی، مستغلات و داراییهای مالی ملکی در حوزههای مسکونی، تجاری، اداری، خردهفروشی و … تمرکز دارند. مهمترین حوزه فعالیتی این صندوقها عبارت هستند از مسکونی، بیمارستانی، اداری و هتل.
بازدهی صندوق املاک و مستغلات
بهطور کلی، با توجه به اینکه درصد بالایی از داراییهای این صندوقها در حوزه املاک سرمایهگذاری میشود، سود آن متناسب با بازار مسکن خواهد بود اما همانطور که گفته شد، سود صندوق های املاک و مستغلات از دو منبع اجاره املاک و افزایش قیمت مسکن تامین میشوند و نرخ اجاره، ارزش املاک و روند بازار مسکن در بازدهی آن تاثیرگذار هستند.
همچنین، با توجه به اینکه این صندوقها تحت مدیریت افراد حرفهای و باتجربه در زمینه خرید و فروش املاک، تعمیرات و فروش بناهای قدیمی، خریدهای اهرمی و… هستند، میتوانند بازدهی حداکثری را برای سرمایهگذاران خود ایجاد کنند.
نحوه ارزش گذاری املاک در صندوق املاک و مستغلات
ارزشگذاری املاک در صندوق املاک و مستغلات توسط کارشناس رسمی املاک، مشاوره قوه قضائیه و کارشناس رسمی دادگستری انجام میشود و در سه دوره زمانی (هنگام خرید، در زمان نگهداری و هنگام فروش) بررسی و بازبینی میشوند.
نحوه خرید صندوق املاک و مستغلات
از آنجایی که صندوق های املاک و مستغلات در ایران از نوع قابل معامله یا ETF هستند شما باید برای شروع سرمایهگذاری در این صندوقها ابتدا کد بورسی دریافت کنید؛ پس از دریافت کد بورسی میتوانید از طریق پنل معاملاتی کارگزاری منتخب خود، نماد صندوق املاک و مستغلات منتخب خود را جستوجو و مانند سهام عادی در بورس خرید و فروش کنید. لازم به ذکر است که ساعت معاملاتی صندوقهای ETF از ساعت ۹ صبح آغاز شده و تا ساعت ۱۵ ادامه خواهد داشت.
تفاوت صندوق املاک و مستغلات و صندوق زمین و ساختمان
از تفاوت صندوق زمین و ساختمان با صندوق املاک و مستغلات میتوان به نحوه سرمایهگذاری و کارکرد آنها اشاره کرد. از آنجایی که صندوقهای املاک و مستغلات از اجاره املاک به سرمایهگذاران خود سود پرداخت میکنند، داراییهای آنها به سرمایهگذاری در ملکهای ساختهشده و قابل بهرهبرداری اختصاص داده میشوند اما صندوق زمین و ساختمان بهصورت پروژهمحور و با هدف تأمین مالی ایجاد شدهاند؛ در واقع، سرمایهگذاران در تأمین مالی احداث ساختمان شریک خواهند شد و از عواید پایان کار پروژه سود کسب میکنند.
برای مطالعه بیشتر در خصوص تفاوت سرمایه گذاری در صندوق زمین و ساختمان و صندوق املاک و مستغلات کلیک کنید: سرمایه گذاری در صندوق زمین و ساختمان یا صندوق املاک و مستغلات
سوالات متداول
صندوق املاک و مستغلات چیست؟
صندوق املاک و مستغلات یا REIT از انواع صندوقهای سرمایهگذاری است که با هدف کسب سود از بازار مسکن راهاندازی شده است. این صندوق اقدام به جمعآوری منابع مالی از افراد میکند و آنها را در انواع پروژههای املاک و مستغلات سرمایهگذاری میکند. این صندوق دارای فعالیتهای فرعی مانند دریافت تسهیلات، سرمایهگذاری در اوراق بهادار رهنی و اوراق بهادار شرکتهای ساختمانی که در بورس پذیرفته شدهاند و همچنین سرمایهگذاری بخشی از دارایی در سپردههای بانکی و گواهیهای سپرده بانکی است.
ترکیب دارایی صندوق املاک و مستغلات به چه صورت است؟
حداقل 75 درصد از دارایی صندوق به خرید، فروش و اجاره املاک و حداکثر 20 درصد به اوراق بهادار مرتبط (مانند اوراق رهنی و اجاره) و اوراق بهادار شرکتهای ساختمانی پذیرفتهشده در بورس اختصاص داده میشوند.
پذیره نویسی صندوق املاک و مستغلات به چه صورت انجام میشود؟
پذیره نویسی صندوق سرمایه گذاری املاک و مستغلات به دو روش پذیره نویسی پس از انتقال املاک و مستغلات به صندوق و پذیره نویسی نقدی انجام میشود.
مزایای سرمایه گذاری در صندوق املاک و مستغلات چیست؟
از مزایای سرمایهگذاری در صندوق های املاک و مستغلات میتوان به سرمایه گذاری با سرمایه کم، بهره بردن از افزایش قیمت مسکن، معافیت مالیات شرکتی در صورت رعایت الزامات قانونی، نقدشوندگی بالاتر نسبت به خرید املاک، متنوعسازی پرتفوی، بازدهی بالا و ریسک پایین و شفافیت معاملات اشاره کرد.
نحوه سرمایه گذاری در بهترین صندوق املاک و مستغلات چگونه است؟
بهترین صندوق های املاک و مستغلات در ایران از نوع قابل معامله هستند؛ بنابراین با دریافت کد بورسی میتوانید وارد پنل معاملاتی کارگزاری منتخب خود شوید و نماد صندوق املاک و مستغلات مورد نظر خود را جستجو و مانند سهام عادی خرید و فروش کنید.
تفاوت صندوق املاک و مستغلات و صندوق زمین و ساختمان در چیست؟
اصلیترین تفاوت صندوق زمین و ساختمان با صندوق املاک و مستغلات در نحوه سرمایهگذاری و کارکرد آنها است.
بازدهی صندوق املاک و مستغلات چقدر است؟
سود صندوق های املاک و مستغلات از دو منبع اجاره املاک و افزایش قیمت مسکن تامین میشوند و نرخ اجاره، ارزش املاک و روند بازار مسکن در بازدهی آن تاثیرگذار هستند.
نحوه بررسی بهترین صندوق های املاک و مستغلات در ایران چگونه است؟
شما میتوانید لیست صندوق های املاک و مستغلات در ایران را در سایت فیپیران مشاهده کنید و پس از مقایسه آنها بهترین صندوق املاک و مستغلات را برای سرمایهگذاری انتخاب کنید.
سخن پایانی: با راهاندازی صندوق املاک و مستغلات، افراد میتوانند با سرمایههای خرد نیز وارد بازار مسکن شده و از عواید آن بهرهمند شوند. این صندوقها با هدف کسب بازدهی متناسب با رشد قیمت بازار مسکن ایجاد شدهاند و درصد بالایی از داراییهای آن به خرید و فروش املاک و مستغلات درآمدزا اختصاص داده میشوند.
دیدگاهتان را بنویسید